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#최우선변제권#

안녕하세요 !!

이동근 대리 입니다 ~!

이번엔 소액임차인을 위한 최우선변제권에 대해 살펴보려고 합니다.

집이 경매로 넘어간 경우, 살고 있는 임차인 입장에서는 보증금이 확보가 되어야 안심을 할 수 있을 텐데요.

전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액 보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당을 받을 수 있도록 해주는 게 최우선변제권이에요.

 

임차인이 보증금 돌려받는지의 여부와 돌려받는다면 전액을 돌려받는지, 부분적으로 돌려받는지는

경매 낙찰자에게도 중요한 부분이기 때문에 관련된 내용들은 알아두셔야 합니다!

 

최우선변제권의 의미

 

정확한 의미를 먼저 살펴볼게요. 임차인의 배당 순위는 전입신고와 확정일자 중 더 늦은 날짜를 기준으로 생기는

우선변제권에 따라 정해진다는 사실은 알고 계실 텐데요.

최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인이 경매 사건의 배당절차에서 다른 채권자보다 최우선하여

보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 한 권리에요.

말소기준권리보다 후순위인 임차인이더라도 최우선변제권을 통해 배당받을 수 있답니다.

 

그럼 왜 소액임차인을 보호해주는 걸까요?

보통 소형 아파트나 원룸 다세대 주택에 소액 임차보증금으로 거주하는 사람들은

보증금이 전 재산인 경우가 많기에 사회적 약자의 재산을 보호하기 위함이에요.

 

확보요건 알아보기

 

 

소액임차인이라고 해서 모두를 보호해주는 것은 아니에요. 아래의 확보요건을 충족해야 한답니다!

 

1. 경매기입등기 이전에 대항력을 갖출 것(확정일자는 갖추지 않아도 됨)

 

2. 보증금의 액수가 주택 임대차보호법에서 정한 소액보증금의 범위에 해당해야 함

 

3. 배당 종기일 이전에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 갖출 것

 

소액보증금 범위 및 변제금액 한도

 

그렇다면 소액보증금의 범위를 확인할 필요가 있겠죠?

보증금의 범위와 최우선변제 금액 한도는 주택 임대차보호법에서 정하고 있어요.

부동산의 담보물건 설정 일자를 기준으로 나누고 지역별로 구분을 하고 있는데요.

권리 분석을 통해 담보물건 설정 일자를 확인한 뒤에 날짜와 임차보증금이 기준에 부합하는지

체크해보시면 최우선변제 금액 한도를 확인할 수 있답니다.

 

소액임차인을 보호하기 위한 법적 장치이지만, 임차인 입장에서는 보증금을 전액이 아니라

일부를 돌려받는 것이기 때문에 최소한의 방어장치로 이해하셔야 해요.

경매 입찰자는 권리 분석 시 임차인의 대항력 유무와 낙찰자에게

인수되는 금액이 있는지 정확하게 파악한 후에 입찰을 해야겠죠?

임차인과 관련된 사항을 상세히 파악하고 결정하시길 바랄게요 ~!!

 

 

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