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전세는 여기야 이동근팀장입니다.
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# 말소기준권리 5가지 #

 

안녕하세요 !!!

전세는여기야 이동근 대리 입니다~!

오늘은 말소기준권리 5가지에 대하여 간단하게 설명 드릴게요 ^^

 

말소기준권리?

 

해당 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 의미합니다.

쉽게 이야기하자면, 경매로 부동산을 낙찰받았을 때 낙찰자가 부담하지 않아도 되는 것들과 인수를 통해 부담해야 하는

권리들을 파악할 수 있게 해주는 기준점이라고 보시면 되는데요.

 

말소기준권리가 될 수 있는 것들은 다음과 같아요.

 

근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매 기입등기, 전세권(임의경매 신청을 하거나 배당요구를 한 선 순위 전세권) 2개 이상이라면 가장

앞선 순위의 것이 말소기준권리가 된답니다.

 

근저당권(저당권)

 

대부분 우리나라에선 집을 살 때 대출을 끼고 사는데요. 은행에서 돈을 빌려 집을 사게 되는데 은행에서는 뭘 보고 대출을 해주게 될까요?

빌려 간 사람이 혹시나 돈을 갚지 못할 경우를 대비해 부동산 등을 담보로 해서 돈을 빌려주는 걸 '저당'이라고 해요.

'저당권'은 빌려 간 채무자가 돈을 갚지 않을 경우에 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

고로, 꼭 그 대상이 은행이 아니더라도 부동산을 담보로 돈을 빌려준 사람은 저당권을 통해 경매를 신청할 수 있는 거죠.

 

그럼, 가장 쉽게 살펴볼 수 있는 현재 거주하고 있는 집의 등기부등본을 열람해보세요.

예를 들어 실제로 빚은 3,000만 원인데 그보다 더 많은 금액이 기록되어있는 걸 보실 수 있을 거예요.

빌린 사람이 살다가 돈을 일부 갚을 수도 있고 또 이자를 밀릴 수도 있는데 그때마다 저당권설정과 등기를 다시 하기 번거롭죠.

그래서 실제 돌려준 돈의 120-130%에 해당하는 금액으로 근저당을 설정​해둡니다.

그러면 채권액이 달라져도 그 안에서 해결이 가능하기 때문에 다시 설정하지 않아도 되는 거죠.

 

 

가압류(압류)

 

빌려준 돈을 받기 위해서 돈을 빌려준 채권자가 소송을 제기해 승소를 해도 채무자가 돈을 이리저리 빼돌려놓으면 그 돈을 회수할 수가 없어요.

결국 소송에서 이겨도 돈을 돌려받을 방법이 사라지는 거죠. 그런 상황을 대비하기 위해 채무자가 재산을 숨기거나 팔지 못하도록

법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 걸 가압류라고 합니다.

 

 

경매 기입등기

 

채권자가 신청하는 경매 기입등기는 경매가 진행된다는 걸 알리는 역할을 해요.

돈을 받기 위한 권리는 되지 않지만, 알림으로써 처분을 금지하는 압류 효과가 나게 되는 거죠.

앞선 근저당권이나 가압류, 담보가등기 등이 없는 경우에 경매 기입등기 또한 말소기준권리가 됩니다

 

전세권(경매신청하거나 배당요구한 경우)

 

처음부터 집을 사기보다는 전세로 계약하는 분들이 많이 계시죠. 부동산을 가지고 있는 주인에게 보증금을 맡기고

일정 기간 동안 빌려 쓰는 임대차계약을 '전세'라고 합니다. 전세 계약을 맺고 건물등기부등본에 등록하면 '전세권'이 되는데요.

전세권은 당사자들 사이에 계약을 하고 '등기'를 갖춰야 성립됩니다.

전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도, 임대할 수 있고 전세보증금을 돌려받지 못할 경우,

법원의 확정판결 없이 바로 경매를 청구할 수 있어요. 돈을 받으려고 하는 권리이므로 말소기준권리가 됩니다.

 

담보가등기

'임시 등기'라고 이해하시면 되는데요.

본등기(진짜등기)를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 진짜 등기의 순위를 보전하기 위해서 임시로 하는 등기를 이야기해요.

채무자가 돈을 못 갚을 경우 본등기가 진행되는 거죠

 

 

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